Regeln für den Hauskauf in Spanien

Regeln für den Hauskauf in Spanien

Um eine Immobilie in Spanien zu kaufen, müssen Sie die folgenden Regeln einhalten.

Die NIE-Nummer

Um als Nichtansässiger (Sie halten sich weniger als 183 aufeinanderfolgende Tage in Spanien auf) ein Haus in Spanien zu kaufen, benötigen Sie eine NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero). Mit dieser Nummer können Sie Transaktionen wie Immobilienkäufe und andere rechtliche Verfahren durchführen. Sie können die NIE-Nummer bei der spanischen Botschaft oder dem spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland oder in Spanien bei der Ausländerbehörde oder der Polizei beantragen, die diese Nummer ausstellt. Wenn Sie sich länger als 183 aufeinanderfolgende Tage in Spanien aufhalten, benötigen Sie die NIE-Nummer, um eine Aufenthaltsgenehmigung zu beantragen.

Reservierung und Reservierungsdokument

Sobald Sie eine passende Immobilie gefunden haben, müssen Sie einen Reservierungsvertrag (Contracto de Compraventa) unterzeichnen. Dies ist eine private Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, die die Immobilie bis zum Abschluss des Kaufvertrags reserviert. Die Anzahlung zur Reservierung beträgt ca. 3.000 € bis 6.000 €. Der Reservierungsvertrag legt außerdem die Frist für die Unterzeichnung des Kaufvertrags, die Zahlungsmodalitäten und alle weiteren Bedingungen fest.

Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto

Wenn Sie als Nichtansässiger in Spanien ein Haus kaufen möchten, empfiehlt sich die Eröffnung eines spanischen Bankkontos. Dieses Konto ermöglicht Lastschriften und vereinfacht die Einhaltung der Vorschriften zur Bekämpfung von Geldwäsche. Es ist außerdem nützlich für die Bezahlung von Nebenkosten und um mögliche Komplikationen bei internationalen Überweisungen zu vermeiden. Darüber hinaus können Sie mit dem Konto Notargebühren und andere mit dem Kauf verbundene Kosten wie Steuern und Anwaltskosten decken.

Den Kaufvertrag formalisieren

Der Kaufvertrag ist für Nichtansässige beim Erwerb einer Immobilie in Spanien unerlässlich. Er enthält Informationen wie den endgültigen Preis, die Zahlungsmodalitäten sowie die Bedingungen für die Eigentumsübertragung. Dadurch wird sichergestellt, dass der Verkauf transparent und fair und im Einklang mit spanischem Recht abläuft.

Überprüfung durch einen Anwalt

Die folgenden Dokumente müssen unbedingt geprüft werden. Dies geschieht häufig mit Unterstützung eines spanischen Anwalts:

• Eigentumsdokumente: Sind sie vollständig und ordnungsgemäß registriert?
• Baugenehmigungen: Wurde das Haus legal gebaut?
• Hypotheken und Schulden: Besteht keine Belastung/Hypothek auf der Immobilie?
• Gemeindesteuern: Sind alle Steuern bezahlt?

Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde

Der Kauf wird mit der Unterzeichnung der notariellen Urkunde abgeschlossen. Dabei begleicht der Käufer den ausstehenden Kaufpreis, und der Eigentumsübergang erfolgt. Nach der Unterzeichnung der Urkunde muss die Immobilie im Grundbuch auf den Namen des neuen Eigentümers eingetragen werden. Für die Eintragung des Kaufs und Verkaufs sind drei Dokumente erforderlich:

• Eigentumsnachweis
• Zahlungsnachweis der anfallenden Steuern
• Kurzer Hinweis des Grundbuchamts

Steuern und Kosten

• Mehrwertsteuer (IVA): Gilt für Neubauten und beträgt 10 % des Immobilienwerts.
• ITP: Grunderwerbsteuer auf bestehende Wohnhäuser, in der Regel 10 %
• AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): Diese Steuer wird bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags für ein neu gebautes Haus fällig und richtet sich nach dem Wert der Immobilie und der Region, in der sie sich befindet.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): eine jährliche Steuer, die auf den Besitz von Immobilien in Spanien entrichtet werden muss.
• IRPF oder IRNR: Wenn Sie in Spanien wohnen, zahlen Sie IRPF. Wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind, zahlen Sie IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), die auf Einkünfte aus Immobilienbesitz erhoben wird.

Zu den zusätzlichen Kosten gehören die Kosten für die notarielle Beurkundung, die Eintragung des Eigentums im Grundbuch und, falls Sie eine Hypothek aufnehmen, die Kosten für die Bewertung, den Notar und die Hypothekensteuer.

Hypothekenregeln für Ausländer

Wenn Sie eine spanische Hypothek benötigen, sollten Sie die spezifischen Bestimmungen beachten. Spanische Banken finanzieren üblicherweise 60–70 % des Immobilienwerts und stellen oft zusätzliche Anforderungen an Ausländer. Unter Umständen werden zusätzliche Dokumente oder Sicherheiten, wie beispielsweise Gehaltsabrechnungen oder Vermögensnachweise, verlangt.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

• Benötige ich eine NIE-Nummer, um eine Immobilie in Spanien zu kaufen? Ja, jeder, der eine Immobilie in Spanien kaufen möchte, benötigt eine NIE-Nummer.
• Benötige ich ein spanisches Bankkonto? Ja, Sie benötigen eines, um Steuern und Nebenkosten zu bezahlen und den Kauf rechtsgültig abzuschließen. Heutzutage akzeptieren Versorgungsunternehmen immer häufiger ausländische Bankkonten für Lastschriften.
• Ist beim Kauf ein Reservierungsvertrag erforderlich? Ja, er sichert Ihnen die Unterkunft offiziell und beugt Missverständnissen vor.
• Habe ich als Ausländer Anspruch auf eine Hypothek in Spanien? Jeder hat das Recht, eine Hypothek zu beantragen, ob sie jedoch tatsächlich bewilligt wird, hängt von der finanziellen Situation ab.

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