L’investissement dans le logement gagne des points par rapport à d’autres actifs tels que la Bourse ou les actions, avec des rendements compris entre 7% et 8% dans plusieurs provinces espagnoles.
Avec des taux d’intérêt négatifs et avec l’ajout de Covid 19, l’investissement dans le logement gagne du terrain grâce à un rendement brut moyen de 7%, par rapport à d’autres types d’actifs, comme les titres en Bourse ou les actions. Seul l’or le dépasse, avec un rendement de 23,7% au cours des 7 derniers mois.
Sept mois après le début de l’impact de la pandémie sur les marchés européens, la rentabilité de nombreux produits financiers est nulle, voire négative si l’on ajoute l’inflation. Les taux des obligations américaines à 10 ans s’établissent à 0,67%. Le rendement de l’obligation espagnole pour la même durée est de 0,251%. Ainsi, dans les titres à revenu fixe, les obligations à haut rendement européennes et américaines et l’indice des obligations d’entreprises européennes restent dans le rouge après sept mois, tout comme les actions. La bourse espagnole prend la pire partie de l’ensemble des indices analysés, puisqu’elle a perdu un peu plus de 32% entre fin février et fin septembre, et plus de 50% de ce qui a été réalisé en 2015.
L’or est le meilleur actif de l’ensemble total de ceux analysés jusqu’à présent cette année avec un rendement de 23,7%.
Compte tenu du panorama incertain, une analyse avec des données collectées par la plateforme de big data immobilière BrainsRE donne les données suivantes avec la rentabilité brute des logements dans différentes régions du pays et son évolution. Avec des données surprenantes, comme Toledo, une commune de premier ordre en termes de rentabilité.
Si nous examinons comment la rentabilité brute a évolué dans notre pays au cours des cinq dernières années, en prenant un appartement de 2 chambres comme un actif typique, nous voyons qu’au deuxième trimestre de 2015, la rentabilité était de 5,4%. , un chiffre qui, selon María Moreno, data scientist chez Brains RE, “augmente progressivement jusqu’au deuxième trimestre 2018, où il culmine à 7% et à partir duquel il reste plus ou moins stable à ce jour”.
Cependant, la situation actuelle de crise économique dérivée de Covid-19 soulève le doute des petits et grands investisseurs quant à savoir si c’est le bon moment pour allouer leur argent à l’investissement dans l’immobilier résidentiel. Malgré cela, “la crise pourrait générer une augmentation de la rentabilité car les prix baissent alors que les loyers restent stables”, soutient María Moreno.
Le prix moyen de location d’un appartement de deux chambres en Espagne à fin juin 2020 s’établissait à 915,5 euros par mois (11,7 euros / m2 / mois), un chiffre qui a également cessé d’augmenter de façon exponentielle au deuxième trimestre de 2018 et qui depuis lors a subi de légères augmentations trimestrielles.
Tolède a la rentabilité la plus élevée par province
Par province, on constate que Tolède présente la rentabilité la plus élevée pour un appartement de 2 chambres avec 8,4%, suivie de Huelva avec 8,2%, Castellón (7,7), Ségovie (7,7) et Valence (7,7). Nous mettons également en évidence Murcie avec 7,6%, Lérida (7,5%) et Almería (7,4%). Les bas prix d’achat dans ces provinces génèrent des rendements plus élevés sur les produits de placement, mais «ces prix ajustés sont le résultat d’une demande plus faible et par conséquent, d’un risque plus élevé», précise l’analyste.
De l’autre côté se trouvent les îles Baléares, la province avec la rentabilité la plus faible du pays avec 4,6%, Ourense avec 4,8%, Malaga (5%) ou Santa Cruz de Tenerife (5,1%). Dans la plupart de ces cas, malgré les prix de location élevés, les prix de vente élevés réduisent la rentabilité.
Murcie et Palma, têtes et queues par communes
Par communes, Murcie est celle qui offre, de loin, la rentabilité la plus élevée pour un appartement de 2 chambres avec 7,3%. Dans la capitale murcienne, un 2 pièces moyen est loué au prix moyen de 586 euros par mois (7,4 € / m2 / mois) et est commercialisé au prix moyen de 96 490 euros. Ils sont suivis par Saragosse avec 6,1%, Valence avec 6%, Alicante avec 5,9% et Cordoue avec 5,7%.
A l’opposé du classement se trouve Palma dont la rentabilité est de 4,1%, où un 2 pièces moyen est loué au prix moyen de 1114 par mois (12,2 € / m2 / mois) et est commercialisé à prix moyen de 327 482 euros.
Si l’on compare avec l’exemple murcien évoqué plus haut, “on voit que si le prix de la location double (de 586 à 1 114 euros), le prix d’achat triple, réduisant considérablement la rentabilité du produit”, quantifie Moreno. Ils sont suivis par Barcelone avec 4,4% et Vigo, Bilbao, Malaga et Madrid avec 4,8%. Les prix de vente élevés compriment la rentabilité dans la plupart de ces municipalités.
Madrid, avec une rentabilité de 4,8%
La rentabilité brute d’un appartement moyen de 2 chambres dans la commune de Madrid a connu des hauts et des bas au cours des dernières années, atteignant une valeur maximale de 5,7% au premier et au deuxième trimestre de 2017, un an avant la valeur maximale à niveau national, atteint au deuxième trimestre 2018. Actuellement, la rentabilité est de 4,8%, la même valeur qu’il y a cinq ans, et bien qu’il y ait eu une certaine stabilité depuis, il y a une certaine tendance à la baisse.
Ainsi, le ticket de location moyen dans la commune pour un 2 pièces est de 1 290 euros par mois (16,3 euros / m2 / mois), 30% plus cher qu’en 2015; tandis que le prix de vente dudit actif serait de 318 807 euros.
C’est donc un fait que la location d’une maison à Madrid est plus chère que dans le reste de l’Espagne en même temps qu’elle est moins rentable, puisque la rentabilité est inférieure à la moyenne espagnole qui est de 7%. Malgré cela, et parce que c’est une municipalité avec une demande énorme, des prix de location élevés et un faible risque, c’est l’une des municipalités préférées pour investir en Espagne, et les nombreuses Socimis résidentielles qui ont élargi leurs portefeuilles au cours de la dernières années. La montée en puissance de la construction à louer et la multiplication de ce type de projets dans les limites communales témoignent également de l’attractivité de la ville pour les investisseurs en produits résidentiels.
Barcelone, stagnante
María Moreno révèle que “la rentabilité à Barcelone a culminé un an et demi avant la moyenne nationale, et 6 mois avant la rentabilité brute à Madrid”. Actuellement, la rentabilité s’établit à 4,4%, un chiffre en baisse depuis le dernier trimestre de 2019.
La demande énorme et constante qui existe à Barcelone, ainsi que le manque de terrains qui rend impossible l’augmentation du parc de logements, ont augmenté les prix de location et de vente ces dernières années, réduisant les rendements.
Source: Le Courrier.es 06/10/2020
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